Kvalitné bývanie - inšpekcia nehnuteľností
Dátum pridania: 3.10.2022
V minulej časti sme ponúkli začiatok príbehu, kedy si náš kolega preberal od developera vlastný byt. Naivne sme si mysleli, že každý rozumný podnikateľ by si dal záležať, aby kupujúceho, ktorý pracuje v rovnakej brandži, potešil. Vychádzali sme z predpokladu, že keď chirurg ošetruje chirurga, huslista hrá pre iných muzikantov, alebo kuchár varí pre iných kuchárov, nikto z nich si nebude chcieť spraviť hanbu. Lenže tu sme v stavebníctve. V akom stave sme našli steny, kúpeľňu s WC a konce dátových káblov sme zverejnili minule. Dnes pokračujeme ďalšími nálezmi.
Náš kolega si už pri prvej obhliadke bytu (ešte keď sa iba začal o byt zaujímať) všimol, že dverný otvor do kúpeľne je akýsi úzky. Svetlá šírka bola necelých 70 cm, čo je príprava na dvere šírka 60 cm. Predajcovi uviedol, že ak by byt kúpil (čo napokon aj kúpil), tak by bolo dobré, aby sa šírka otvoru opravila na 80 cm a nemusel sa tento nedostatok písať medzi reklamované vady diela. Šírka síce nebola presne kótovaná, ale na základe grafického nákresu v mierke (ktorý tvoril prílohu k zmluve) bolo zrejmé, že dvere majú byť 70 cm (a teda šírka otvoru má byť 80 cm).
Obr. 1 Šírka dverného otvoru necelých 70 cm
Medzitým uplynulo takmer pol roka a s dverným otvorom sa neudialo nič. To je ten klasický „pro zákaznícky“ developerský prístup, s ktorým sa stretávame po celom Slovensku. Developer prostredníctvom predajcu dobre vedel, čo je kupujúci zač a čomu sa profesionálne venuje. Nuž, mimo Bratislavy je latka nastavená často v inej výške...
Potvrdila sa veľká pravda: veľmi veľa developerov kašle na spokojnosť kupujúcich, a to aj vtedy, ak je kupujúci nejakým spôsobom VIP, ba dokonca je kupujúci v postavení investora celého projektu. Preto sa vôbec nečudujeme niektorým developerom a investorom, ktorí - keď si chcú ponechať niekoľko bytov pre svoje súkromné potreby - nás kontaktujú, aby sme im prišli skontrolovať kvalitu vyhotovenia. Znamená to, že kvalita vyhotovenia je niečo, čo často nedokáže ustrážiť ani technický dozor ani stavbyvedúci. Prečo? Lebo na týchto pozíciách sa šetrí. Je to smutný obraz slovenského developerstva za ostatných najmenej 15 rokov.
Pokračujme kontrolou bytu. V kuchynskom kúte vytŕča zo steny vzduchotechnické potrubie. Na jeho potrhanom konci nie je žiadna zátka ani spätná klapka. Na našu otázku prečo, stavbyvedúci v úlohe zástupcu odovzdávajúceho (ZO) odpovedá rovnako, ako v prípade chýbajúcich izolačných pások v sprchovacom kúte, toto je štandard. Miestni hasiči asi ešte nevideli, ako sa šíri dym a oheň cez stúpačky smerom nahor. Alebo podpísali kolaudačný súhlas bez toho, že by navštívili aspoň pár bytov a prikázali tento nedostatok odstrániť. Je smutné, že ani štátne orgány nemajú toľko chochmesu, aby sa snažili eliminovať požiarne riziká.
Obr. 2 Vzduchotechnické potrubie bez záslepky alebo aspoň spätnej klapky. Extrémne riziko šírenia požiaru alebo dymu
Keďže náš kolega nedostal žiadnu poriadnu projektovú dokumentáciu (výkresy), nevieme povedať, ako sa s tým vysporiadal projektant. Keď sme pri dokumentoch – ZO doslova vyrazilo dych, keď sme si vypýtali revíznu správu na elektroinštaláciu. Napokon uviedol, že on ju nemá a má ju správcovská spoločnosť. Náš kolega ešte v ten deň navštívil sídlo správcovskej spoločnosti. Boli zaskočení jeho požiadavkou na revíznu správu, dokonca vraveli, že oni revízne správy ešte nemajú, ale teda, že ju pohľadajú. Po pár dňoch správcovská spoločnosť revíznu správu našla a promptne poskytla. Pointa je v tom, že vyhláška 508/2009 Z. z. tento dokument explicitne vyžaduje a dokonca vyžaduje jeho pravidelnú aktualizáciu. To, že – obrazne povedané – 99 % slovenských domácností na to kašle, nás nezaujíma. Byt je majetok nášho kolegu a on nepotrebuje dávať zámienku poisťovni na nevyplatenie náhrady škody, ak by nedajbože nejaká vznikla. Našťastie silnoprúdová elektroinštalácia, vrátane odbornej prehliadky a skúšky je z našej strany bez námietok.
Ak si myslíte, že ZO kupujúceho informoval o takých „blbostiach“ ako sú únikové cesty, čo robiť v prípade havarijnej udalosti alebo inej mrzutosti, tak.... áno, presne tak. Ale to sme nezažili ani na žiadnom inom projekte, vrátane tzv. prémiových bratislavských. Na Slovensku to funguje tak, že bezpečnosť sa stáva témou až po výbuchu plynu alebo inej tragédii. Je to národný šport.
Na loggii evidujeme znečistenú dlažbu a opačne spádovaný dláždený parapet pred dverami.
Obr. 3 Opačne spádovaný parapet. Voda bude pekne stekať k okennému rámu
Ďalší klasický nález, krivý podlahový poter v interiéri, je v tomto prípade „vylepšený“ zvyškami maltovín a zaschnutých farieb. Aj to žiadame očistiť.
Obr. 4 Znečistená podlaha zbytkami farieb a iných hmôt
Týmto zoznam nedostatkov nekončí. Do preberacieho protokolu uvádzame aj ďalšie nálezy, avšak nechceme čitateľov priveľmi zamotať (sú odbornejšej povahy), tak ich nebudeme zmieňovať.
ZO spotený zo stretnutia s nami sa vracia do svojej provizórnej kancelárie, kde ho už čaká ďalší kupujúci. Je to mladý muž, tridsiatnik, v slušnom formálnom oblečení. Prišiel si sám prevziať byt a očividne sa teší. Stavili by sme milión eur, že podobné nedostatky sa vyskytnú aj v jeho byte. On to ale netuší, je nastavený do módu naivného očakávania. Spolu s ním sa teší aj ZO. Vie, že tento kupujúci nebude nič merať, nič kontrolovať. Je tu teda šanca na vrátenie všetkých hodnôt krvného tlaku, kortizolu a iných parametrov do zvyčajných hodnôt.
To, na čo ZO úplne zabudol, je odovzdať parkovacie státie. Niekto by si povedal, že čo sa už len dá kontrolovať na parkovacom státí. Boli by ste prekvapení. Rozmery, sklon podlahy, technologické obmedzenia, inštalačné prístupy do kadejakých rúr či kanalizačných poklopov, dopravné značenie atď. To všetko kontrolujeme pre našich klientov a nevynechali sme to ani pri tomto parkovacom státí. Ako sme napísali v minulej časti, my sme ten parking skontrolovali hneď na začiatku, kým sme čakali na ZO. Parkovacie miesto nebol žiadny luxus, niektoré rozmery, najmä dĺžka a vzdialenosť od opačného státia, boli LTT (len tak-tak). Ale teda nebol tu dôvod na zápis vady, takže sme ZO prepustili s tichým vedomím, že parkovacie státie odovzdávať nemusí.
Bolo evidentné, že sme ho dostali do pozície, na akú nie je zvyknutý. A síce, že existujú kupujúci, ktorí nie sú teľce. Štatisticky si dáva skontrolovať byt pred prevzatím výrazná menšina. Čím ďalej od Bratislavy, tým sa táto menšina ešte viac zmenšuje a stavbyvedúci, ZO a developeri sú doslova šokovaní, že si niekto byt pred prevzatím dá profesionálne skontrolovať. Ešte viac sú prekvapení, keď nastavíme zrkadlo ich práci. Niekedy možno zverejníme príbeh, ktorý sme zažili v Banskej Bystrici; tam to bola ešte väčšia šupa.
Historka s bytom nášho kolegu sa nekončí. V nasledujúcej časti budeme pokračovať opisom, ako dopadla oprava reklamovaných nálezov. Asi už tušíte, že príbeh začne naberať na obrátkach.
>> Novší článok: LIX. Inšpektor si kontroluje „odstránené“ vady bytu 3. časť
<< Starší článok: LVII. Inšpektor si preberá vlastný byt. Skončí na psychiatrii? 1. časť
