Kvalitné bývanie - inšpekcia nehnuteľností
Dátum pridania: 14.3.2023
Tento článok bol s možnosťou verejnej diskusie zverejnený na portáli Nehnuteľnosti.sk
Tvar strechy na rodinnom dome môže byť rôzny (šikmá, plochá, sférická atď.) a široké možnosti sú aj vo výbere samotnej krytiny (fólia, škridla, sklo, plech atď.).
Ak plánujete kúpu domu, a idete na jeho obhliadku mimo daždivých dní, nemusí sa na prvý pohľad javiť nič rizikovo. Ak si zoberiete so sebou inšpektora nehnuteľností, jeho oči si budú všímať úplne iné veci ako vaše. Napríklad taký sklon strechy v kombinácii s použitou krytinou.
Šikmé strechy
Na prvom obrázku vidíme krytinu, ktorá je uložená v rôznych sklonoch (uhly alfa a beta). Najmä malé sklony (menej ako 20°) sú rizikové kvôli podfúknutiu a treba starostlivo overiť, či model krytiny, ktorý bol použitý, je schopný odolávať všetkým silovým aj poveternostným namáhaniam.
Obr. 1 Rodinný dom s rôznymi sklonmi strešných rovín
Ďalším parametrom hodným zreteľa je spájanie jednotlivých kusov krytiny. Plocha by mala byť bez evidentných ústupkov, odskokov a iných nerovností. Platí to aj pre plechové krytiny, pri ktorých si mnoho ľudí myslí, že aj pri malých sklonoch sú vždy tesné. Prax hovorí ale niečo iné. Na obr. 2 vidíme spoj, ktorý sa nepodaril a ktorý môže byť zdrojom rozsiahlych problémov.
Obr. 2 Plechová krytina s rizikovým spojom
Rozmerová precíznosť nie je vždy silnou stránkou remeselníkov. Na obr. 3 vidíme zlyhanie klampiara a pokrývača. Šiflikantská „oprava“ bola vykonaná univerzálnym spôsobom – nastriekaním polyuretánovej peny. Zdá sa ale, že peny bolo málo a ľavá časť ostala v pôvodnom stave. To, že polyuretán vplyvom UV žiarenia degraduje, si už „majster“ neuvedomil.
Obr. 3 Slovenská prax
Zaujímavým fenoménom, ktorý priamo súvisí s krytinami na šikmých strechách, sú strešné lavíny. Napísali sme o nich krátky článok s názornými príkladmi z Hlohovca a Košíc.
Ploché strechy
Možno vás to prekvapí, ale ploché strechy na novostavbách považujeme za menej rizikové ako šikmé. Ploché strechy majú historicky zlú reputáciu. Veľa domov postavených v 70. a 80. rokoch zatekalo. Dnes sa ale používajú materiály, ktoré – keď sú aplikované správne – majú úplne inú životnosť a kvalitu. No aj napriek tomu pri našich kontrolách rodinných domov s plochými strechami niekedy nevychádzame z údivu. Klzisko na streche tohto domu projektant neplánoval:
Obr. 4 Zlyhanie odtoku zrážok zo strechy
Takéto náľadie dokáže výrazne zvýšiť zaťaženie nosnej konštrukcie. Keď sa k tomu pridá zistenie, že stavbári v tomto dome svojvoľne (!) zmenili nosný systém – železobetónový strop nahradili drevenou konštrukciou bez statického výpočtu –, výsledný obraz kvality striech na novostavbách začína nadobúdať nie príliš lichotivé kontúry.
Ak vás zaujíma, prečo vzniklo na streche klzisko, tu je odpoveď. Strecha bola navrhnutá ako mierne naklonená rovina s dvojicou odvodňovacích vpustí. Obe sme našli zanesené od vegetačných nánosov. Strecha bola pritom navrhnutá ako bezúdržbová.
Obr. 5 Nepriepustné odvodňovacie vpusty
Iný kraj, iná strecha
Na strešnú krytinu si treba dať pozor pri kupovaní domu na každej adrese, ale obzvlášť pedantní odporúčame byť v (pod)horských lokalitách, kde bohaté snehové nádielky nebývajú prekvapením. V týchto lokalitách sa nám napríklad osvedčilo požadovať výrazné prekročenie požiadaviek klampiarskej normy na oplechovania. To, čo stačí v Piešťanoch, nemusí stačiť v Zábiedove. V lokalitách so zvýšeným namáhaním (vietor, zrážková činnosť, teplotná rozťažnosť, UV faktor a pod.) je vhodné vykonať analýzu miestnych pomerov a nespoliehať sa na teoretické poučky. Niektoré adresy dokážu prekvapiť.
Strešná krytina je iba jedna vrstva strechy. Súvisiacimi témami sú tepelnotechnické parametre, statika, bleskozvod, akustika, strešné okná, výlezy ku komínom, prestupy potrubí cez rovinu strešného plášťa, klampiarske prvky atď. Myslite na to, keď si budete kupovať dom. Aj keď každý dom má strechu, treba dodať, že niektorý ju má kvalitnú (= pohodové bývanie), a iný nekvalitnú (= zatekanie, plesne, salvy chladu, problémy s elektroinštaláciami a ďalšie neželané javy).
Nová krytina na starom dome
Keď si idete kúpiť starší dom, o ktorom sa v inzeráte píše, že jeho strecha bola „kvalitne zrekonštruovaná“, myslite na to, že toto slovné spojenie môže znamenať hocičo. Takýchto domov sme skontrolovali stovky a veľakrát išlo naozaj o hrubé zavádzanie. Častým javom býva, že predávajúci narýchlo vymenil strešnú krytinu s latovaním, a o ďalších častiach (krov, tepelná izolácia atď.) tvrdí, že sú úplne v poriadku. Zvonku dom vyzerá, že má novú a peknú strechu, v skutočnosti sú vrstvy, ktoré sa nachádzajú pod krytinou, tzv. dožité a fyzikálne nevyhovujúce. Prejdú dva-tri roky a vy sa stretnete s predávajúcim na súde, alebo sa pustíte do naozajstnej rekonštrukcie s naozajstnými finančnými starosťami. Kupovať si takýto dom bez konzultácie so skúseným stavebným inžinierom je doslova hazard.
>> Novší článok: Kupujeme rodinný dom v zahraničí
<< Starší článok: Aj rodinné domy môžu mať genetické poruchy
Vyhlásenie o zodpovednosti
Každý článok vychádza zo skutočnej udalosti. Identifikačné údaje a mená boli z dôvodu ochrany pozmenené. Dej príbehu je zjednodušený a upravený tak, aby bol ľahko pochopiteľný pre bežného čitateľa. Za žiadnych okolností nemožno situáciu zovšeobecňovať alebo generalizovať. Rovnako neplatí, že všetky obdobné charakteristiky sa týkajú aj ostatných bytov v danom projekte, prípadne podobných nehnuteľností. Každý príbeh je individuálny a bol zverejnený ako poučenie sa z chýb iných, resp. situácií, ktoré nie vždy bežnému kupujúcemu prídu na myseľ.
Ku každej nehnuteľnosti a jej časti je vždy potrebné pristupovať osobitne. Akékoľvek postupy v oblasti stavebných nedostatkov a sporov je potrebné najprv konzultovať s odborne spôsobilým stavebným inžinierom a následne s registrovaným advokátom.
Autori článku nepreberajú na seba žiadnu zodpovednosť za konanie podľa odporúčaní, ktoré sú v texte uvádzané. Pri každej nehnuteľnosti je potrebné oboznámiť sa so skutkovým stavom, a to najmenej fyzickou obhliadkou, skúmaním príslušnej projektovej dokumentácie a podobne.
