Kvalitné bývanie - inšpekcia nehnuteľností
Dátum pridania: 15.4.2021
Mnohí ľudia kupujú novostavbu „z papiera“, aj keď je na danej adrese zatiaľ iba kukuričné pole, prípadne brownfield. Toto môže mať niekoľko výhod, avšak v dnešnej dobe ide o výrazne rizikovú transakciu. V našej praxi vidíme šialené meškania, stavebné nedostatky, chaos v klientskych zmenách a mnoho iných komplikácií, ktoré z tejto kúpy robia hororovú historku.
Treba preto využiť všetky možnosti, ktoré developer ponúka. Jednou z nich je aj kontrola takmer dokončeného bytu/domu. Nejde ešte o samotné preberacie konanie, ale o akúsi návštevu, počas ktorej sa dá skontrolovať kvalita stavebných prác aj súlad s požadovanými klientskymi zmenami. Dajú sa tiež zamerať rozmery pre kuchynskú linku, prípadne záclony. Táto návšteva sa väčšinou nazýva technická predobhliadka. Niekde to nazývajú predpreberacie konanie. Primárnym účelom je zapísať nedostatky a developer má čas do oficiálneho termínu odovzdávania všetko opraviť k spokojnosti kupujúceho.
Viacerí ľudia sa nás pýtajú, či má zmysel volať nás na túto predobhliadku, alebo postačí, keď im prídeme skontrolovať byt/dom až na samotné preberacie konanie. Podľa nášho názoru je veľmi potrebné na predobhliadku prísť spolu s profesionálnymi inšpektormi, pretože tam sa dejú veci! Ako to niekedy funguje v praxi si ukážeme na konkrétnom príklade.
Klient dostal termín na predobhliadku v máji 2020. Išlo o 3-izbový byt s balkónom a terasou v známom meškajúcom projekte v bratislavskom Ružinove. Počas našej inšpekcie sme našli 69 vád, chýb a nedorobkov. Čítate správne. 69 nedostatkov v novostavbe 3-izbového bytu. Viac ako polovica bola skôr estetického charakteru (nekvalitné omietky, fľaky po maľovaní na stenách, viaceré ryhy), ale našli sa aj vážne problémy. WC navrhnuté a postavené v rozpore s technickou normou, krivé podlahy, nefunkčná dátová kabeláž, znehodnotené vetracie mriežky v okenných rámoch, francúzske okno na predzáhradke, ktorá oficiálne patrí už k susednému bytu atď.
Osobitnou vadou bolo umiestnenie elektrickej zásuvky bez požadovaného krytia v umývadlovej zóne. Predpisy delia hygienické priestory na niekoľko bezpečnostných zón. Obyčajná zásuvka nesmie byť v umývadlovom priestore, a to ani vtedy, keď je celá kúpeľňa istená prúdovým chráničom. Zaujímavé, že revíznemu technikovi to nevadilo a elektroinštaláciu označil za vyhovujúcu. Nemožno vylúčiť, že v tom byte ani nebol a vytvoril falošný doklad. Bohužiaľ, s takýmto lajdáctvom sa stretávame pri novostavbách bežne.
Po 11 mesiacoch (nie, to nie je preklep) developer usúdil, že byt opravil a môže ho odovzdať. Odovzdávacie konanie sa uskutočnilo predvčerom (13.4.2021). Kupujúci si opäť objednal naše služby a my sme mohli skonštatovať, že z pôvodných 69 nedostatkov bolo zdarne opravených 43. To znamená, že byt stále vykazuje 26 vád (z nich je asi polovica estetického charakteru).
Niektoré vážne chyby sa podarilo opraviť. Na zásuvku pri umývadle pribudla krycia klapka, zvýšilo sa jej krytie na IP 44. Záchod je stále v rozpore s normou, podľa ktorej sa projektujú budovy na bývanie. Podlaha pri vstupe do bytu doslova pláva, vŕzga. Vaňa je doškriabaná a jej krivé obloženie stále neopravili. Developer, ktorý stojí za týmto projektom, na ňom – podľa zákulisných informácií – finančne prerobil. Zdalo by sa, že to nemusí kupujúceho zaujímať. Ale malo by, pretože s cieľom minimalizovať straty sa následne postupuje pri opravách. Namiesto správnych riešení sa používajú nefunkčné alternatívy. O normách sa stavbyvedúci hlasno vyjadruje, že ho nezaujímajú, pretože podľa neho sú iba dobrovoľné. Tak mu to bolo „zvrchu“ prikázané hovoriť. Je to pán v pokročilom veku, citlivý na kritiku. Namiesto argumentačných faktov sa uchyľuje k arogantnosti (koľko on stavieb už postavil, stavba stojí, netečie do nej, tak o čo nám ide?!). Na stavbe panuje nervozita pri akomkoľvek poukaze na chyby. Lenže kupujúci logicky chcú iba to, za čo si zaplatili. A firma, ktorá robí dozor? Tú už nikto z nás neberie vážne. Tí sú radi, že dostanú niečo zaplatené. Sú spriatelení so zhotoviteľom a priamo úmerne k tomu pristupujú k práci. Keby bola dozorná činnosť naozajstná, tak by všetky nedostatky boli odhalené a opravené dávno predtým, ako prídeme do bytov my. Inšpekcia nehnuteľností by tak bola zbytočná. V skutočnosti je to naopak a my nevieme, kam skôr skočiť.
V prípade tohto bytu sme do preberacieho protokolu zapísali 26 pretrvávajúcich nedostatkov. A teraz si predstavte, že by si kupujúci zavolal inšpektorov až preberacie konanie. Tam by na neho čakalo 69 a možno aj viac chýb. Koľko mesiacov by trvalo, kým ich opravia? Stále píšeme o novom 3-izbovom byte...
Predstavitelia stavebnej firmy, projektanta a developera samozrejme tvrdia, že je to úžasný a dobre postavený projekt. Sme zvedaví, či by bol stavbyvedúci ochotný zobrať si na krk 25-ročnú hypotéku a prebrať si byt v takom stave, ktorý on (naoko) označuje za výborný. Veľmi silno o tom pochybujeme.
Naša rada pre všetkých kupujúcich: využite všetky možnosti, ktoré pri kúpe „z papiera“ máte. Nič nepodceňte a dávajte si veľký pozor, aké zmluvy podpisujete. Nečakajte so zavolaním inšpektorov až na preberacie konanie.
Samozrejme, na realitnom trhu sú aj dobré projekty a seriózni developeri. Nehádžeme všetkých do jedného vreca. Avšak obozretnosť je potrebná úplne pri všetkých.
>> Novší článok: XLI. Nehnuteľnosť nie je kávovar
<< Starší článok: XXXIX. Tapety a lešenie
