XLI. Nehnuteľnosť nie je kávovar

Dátum pridania: 1.5.2021

Pri kúpe bežného kuchynského elektrospotrebiča dostanete k nemu celú kopu dokumentov. Návod na používanie, vyhlásenie o zhode, certifikát o možnosti predaja na území EÚ, bezpečnostné inštrukcie a tak ďalej. Možno ste zachytili, že v niektorých štátoch sveta dostanete aj písomné poučenie, čo by ste so spotrebičom naozaj nemali robiť. Napríklad sušiť v mikrovlnke mačku, alebo nalievať do kávovaru kolový nápoj. Niekedy zaberá dokumentácia v škatuli toľko miesta čo samotný spotrebič. Ale ako je to pri kúpe nehnuteľnosti?

Developeri zvyčajne dávajú pri odovzdávaní nového bytu šanón s dokladmi. Na prenosnom dátovom minidisku sú nahrané fotografie z procesu výstavby, najmä kadiaľ sú vo vašom byte vedené elektrické káble, vodovodné potrubia a podobne.

Lenže sú aj iní „developeri“. V satelitoch okolo Bratislavy stavajú rodinné domy a pri odovzdaní diela dostane kupujúci iba kolaudačné rozhodnutie a pôdorys. To nestačí. Podľa §103 aktuálne platného Stavebného zákona je majiteľ povinný disponovať úplnou projektovou dokumentáciou skutočného stavebného vyhotovenia. Okrem toho je v platnosti zákonná povinnosť vykonávať rôzne skúšky, revízie a odborné prehliadky. Asi už tušíte, že doklady o vykonaní týchto povinných skúšok nie vždy existujú.

Nedobrá situácia nastáva aj pri predaji starších domov (pričom je jedno, či majú vek 3 alebo 100 rokov), kedy predávajúci nedisponuje žiadnymi dokladmi. Okrem formálneho porušovania zákona môže toto spôsobiť oveľa vážnejšie starosti. Napríklad pri vzniku poistnej udalosti, výskyte havarijnej situácie, statických či izolačných patáliách. Vo všetkých týchto prípadoch znamená absencia dokladov pre kupujúceho extrémne riziko zvýšených finančných nákladov v budúcom období. Nemáte doklad o hraniciach pozemku? Prisťahuje sa nový sused a ten vám oznámi, že si berie dvojmetrový pás z vašej záhrady, pretože patrí jemu. A vy naraz zistíte, že je v práve. Alebo ešte horšie: na dome nemáte bleskozvod, po búrke vzniknú škody, ktoré vám poisťovňa nepreplatí (aj keď celé roky poctivo platíte poistné). A dalo by sa pokračovať.

Keďže týchto prípadov nie je v praxi málo, pripravili sme prehľad základnej dokumentácie, na ktorú treba myslieť pri kúpe rodinného domu. Pri kúpe bytu treba pristupovať k zoznamu dokumentácie primerane. Jej absencia predstavuje riziko, ktoré často končí ako vážny stavebný alebo finančný problém. Kým sa nič nestane, ide všetko ako po masle. Keď sa ale niečo stane, tak už bude neskoro. Extrémy sa vyskytujú tiež – vietor zobral strechu, panelák vybuchol, v dome sa udusili deti. To nechce nikto zažiť.

Poznámka 1: názvy jednotlivých dokladov sme zjednodušili. Napríklad revízia silnoprúdovej elektroinštalácie sa oficiálne nazýva Správa o odbornej prehliadke a odbornej skúške elektrického zariadenia vykonanej podľa Vyhlášky 508/2009 Z. z., STN 33 1500, STN 33 2000-4-41 a STN 33 2000-6.

Poznámka 2: tabuľka je orientačná. Každá nehnuteľnosť je iná, a preto nemožno vylúčiť, že bude potrebné predložiť k predaju aj ďalšie dokumenty. Taktiež si treba uvedomiť, že v prípade starších domov (10-15 ročných) je zbytočné požadovať doklady, ktorých platnosť je sporná. Napríklad dokument o skúške tesnosti rozvodov vykurovania alebo o tesnosti žumpy a pod. Medzičasom mohlo dôjsť k situáciám, ktoré z daného dokladu robia zjavnú zbytočnosť. Ku každej položke je teda potrebné pristupovať primerane. Absencia poistenia nehnuteľnosti nemusí byť prekážkou kúpy. V tomto prípade kupujúci vie, že je to riziko, ale neznamená to, že dom/byt nemá kupovať.

Je to paradox. Ku kávovaru ani nie za 200 € dostanete celú knižnicu dokumentácie, zatiaľ čo k nehnuteľnosti v cene povedzme 300.000 € dostanete niekedy iba dve strany kolaudačného súhlasu a jeden list pôdorysu. Akési nesymetrické, však? Je rozumné kupovať dom či byt bez dokladov? A čo ak sa doklady nestratili a chýbajú práve preto, lebo nikto nebol ochotný podpísať sa pod technické riešenia (riziková elektroinštalácia, nebezpečné trasovanie plynovodnej prípojky a pod.) a celá kolaudácia prebehla – slušne povedané –„neštandardne“?

Pokiaľ stavba nie je príliš stará (cca do 10-15 rokov), tak zodpovedné firmy, resp. predávajúci odovzdávajú aj kompletnú fotodokumentáciu z celého priebehu výstavby, čo kľudne môže byť aj 500 fotiek. Samozrejmosťou by mali byť všetky záručné listy, kontakty na revíznych technikov a návody na údržbu a ošetrovanie. V konečnom dôsledku tak ide o veľkú krabicu dokladov. Nehnuteľnosť nie je kávovar. Ak sa vyskytne nejaký problém, môžu byť doklady to jediné, čo vás zachráni.


>> Novší článok: XLII. Poučíme sa z tragédií?
<< Starší článok: XL. Predobhliadka novostavby od developera

Fotogaléria