XLVI. Realitný fenomén Banská Štiavnica

Stavbárske matiné

Dátum pridania: 1.9.2021

Do Banskej Štiavnice a okolitých obcí nás volajú naši klienti, aby sme im skontrolovali stavebný stav domov, ktoré si chcú kúpiť. Realitný trh je v tejto lokalite značne odlišný od podobných miest (Bardejov, Kremnica). Keďže v tomto regióne pracujeme relatívne často, a evidujeme opakujúce sa scenáre, povedali sme si, že by sa naše postrehy mohli hodiť záujemcom, ktorí o kúpe nehnuteľnosti v tejto lokalite uvažujú. Toto bude najdlhší článok, ktorý sme v našom Matiné doteraz napísali, aj keď ani zďaleka nepokrýva všetky situácie a dôležité parametre, na ktoré by kupujúci mali myslieť. Napriek tomu veríme, že bude pre nich dobrou pomôckou. Poďme na to.

Banská Štiavnica má genius loci svetových parametrov. To všetci kupujúci vedia, a preto všeobecné krásy preskočíme a začneme hneď z ostra – cenami.

1. Ceny
Sú vysoké a nekorešpondujú s kúpyschopnosťou domorodcov. Čím bližšie k turistickému centru, tým sa ceny razantnejšie dvíhajú, pričom technický stav predávaných nehnuteľností je obyčajne horší. Zodpovednosť za rast cien nesú kupujúci a vysoký dopyt. Ľudia si chcú kúpiť čo i len malú piaď s výhľadom na zámky, Kalváriu, či Klopačku. Vykúpili už skoro všetky nehnuteľnosti, ktoré boli na predaj, a tak zostali v ponuke už iba technicky problémové, príliš veľké, bez parkovacích možností alebo s iným háčikom. Predávajúci prikladajú do ohňa a šponujú ceny, niekedy až za hranicu ekonomickej racionality. Riešením sa preto javí kúpa domu v okolitých obciach. Ale tým zasa chýba štiavnický kolorit a fenomén. Táto situácia dokonale potvrdzuje 1. realitný zákon: lokalita rozhoduje o všetkom, najmä o cenách.

Pred 20 rokmi bola Štiavnica ekonomicky mŕtva, hladová dolina. Prechod z priemyselnej produkcie (tabak, textil, ...) na cestovný ruch nie je možné urobiť za sezónu. Postupne sa situácia zlepšuje, mesto začalo riešiť parkovaciu politiku (k doprave sa ešte dostaneme) a celkovo vidieť zmeny k lepšiemu. To oceňujú aj turisti, z ktorých sa stávajú po prvej návšteve nadšení investori. „Tu si kúpime dom a sem budeme chodiť s deťmi na víkendy!“ – toto si hovoria desiatky, možno stovky romantikov, z ktorých je mnoho Bratislavčanov. Sú ochotní zaplatiť za realitné trosky takmer toľko, čo stoja bratislavské novostavby. Ceny utešene rastú a predávajúci si mädlia ruky. Napríklad neďaleko Kammerhofu je dlhodobo na predaj čarovný stredoveký dom v stredovekom stave. V r. 2019 sa predával za 180.000,- €. Keď majiteľka zistila, že ľudia sa na inzeráty ozývajú, automaticky zdvihla cenu na 190.000,- €. Fígeľ je v tom, že do toho domu bude treba naliať najmenej pol milióna, aby sa dal ako-tak využívať. Dostávame sa teda na rovnako čarovných 700.000,- €, čo je de facto nenávratná investícia. Dom stále nie je predaný; jeho aktuálna cena je paradoxne ešte vyššia, konkrétne 250.000,- €. Nájde sa niekto, kto privolí na túto cenotvorbu a kúpi si veľký zruinovaný dom, plný stavebných nástrah?

2. Čo je vlastne na predaj?
Z ponuky takmer úplne vypadli nehnuteľnosti v stave buy & live. Teda tie, ktoré majú dobrý stavebný stav a stačí si priniesť pyžamo so zubnou kefkou. V ponuke prevládajú staré domy s rizikovým stavebným stavom. Kupovať si takýto dom bez toho, aby sme ho pre vás prišli skontrolovať (alebo iní odborníci), je číry hazard. Alternatívou môže byť kúpa 2-3-izbového bytu v paneláku, ktorý sa stane vašou základňou. Lenže takáto nehnuteľnosť postráda históriu, kvôli ktorej všetci Štiavnicu obdivujeme a ťažko ju zaradiť do kategórie investícia.

Romantici, ktorých sme zmienili v prvom bode, veľmi často volia pre výlety 2-4 prenocovania za pobyt. Využívajú penzióny a ubytovanie v súkromí. Spočítajú si výnosnosť tohto biznisu a povedia si: „My si kúpime starý dom! Ten si vkusne zrekonštruujeme. Polovica bude naša súkromná a polovicu budeme prenajímať turistom. Budeme zarábať.“ V skutočnosti nebudú zarábať. Tretina roka bude nulová a letný výtlak nebude taký, aby bolo možné z neho pokryť náklady. Pretože to nie je iba oprať posteľnú bielizeň po hosťoch.

Okrem prevádzkových nákladov tu máme aj celkové investičné. Tie sú najdôležitejšie. Ak si kúpite starý dom v niektorej z okolitých obcí, povedzme za 80 tisíc, pričom na opravy počítate s ďalšími 60-timi, dostanete sa zhruba na 140-150 tisíc. Lenže veľmi ľahko sa môže stať, že na samotnú rekonštrukciu budete potrebovať oveľa viac ako ste si mysleli, napríklad 120 tisíc. Výsledná investícia bude okolo 200 tisíc, čo môže byť pre niektorých nielen nedostupné, ale z hľadiska podnikateľskej návratnosti aj nezmyselné. Predávajúci často hovoria, že na opravu postačí 40-50 tisíc. Spraví sa to a to a dom bude ako lusk! Keby to tak naozaj bolo, dom opravia sami a profitujú z neho. Neverte im. Pred tým ako prídu prví hostia, bude v skutočnosti potrebné vynaložiť veľké stavebné, časové a finančné úsilie. Predávajúci to dobre vedia, a preto predávajú. To je dôvod, prečo nás ľudia volajú, aby sme im prišli tie domy pred kúpou skontrolovať. Okrem posúdenia technického stavu a spísaniu všetkých nástrah im povieme aj kvalifikovaný cenový odhad na rekonštrukciu a opravy. Je to absolútne kľúčová informácia, ktorá rozhodne o tom, či dom kúpia alebo nie.

V realitnej inzercii nenájdete žiadne zlaté vajce za nízku cenu. Zrekonštruovaný banícky domček v dobrom stave (ten stav potvrdíme my; nikdy, naozaj nikdy sa nemožno spoľahnúť na názor predávajúceho alebo text v inzeráte) s dvoma samostatnými bytovými jednotkami a pohodlným parkovaním za 150.000,- €. Nič také neexistuje, ani už nikdy v ponuke nebude.

Opačným pólom je predaj drahších nehnuteľností, s cenovkou vyše 250 tisíc, ktoré sú v pôvodnom stave. Ak hovoríme o okolitých obciach, potom je to zjavná špekulácia predávajúcich. Pretože keď si ku kúpnej cene pridáme cenu rekonštrukcie a opráv, atakujeme čiastku 400 tisíc. Takáto investícia je pri bežnom turistickom prenájme zreteľne nenávratná. Vyššia cena by nemusela byť problém pri nehnuteľnosti, ktorá stojí priamo v historickom centre Štiavnice a kupujúci má spracovaný solídny biznis plán, prípadne kupuje výlučne srdcom, nie rozumom. Predajná cena kľudne aj 600 tisíc s ďalšími podobne vysokými nákladmi na opravy vytiahnu investíciu spoľahlivo nad milión eur, čo môže byť úplne v poriadku – ak máte ten zmieňovaný biznis plán. V 8. bode nižšie sa dočítate, že ani otvorený rozpočet nemusí stačiť, aby takáto kúpa prebehla.

Samostatnou kapitolou je kúpa domu, ktorý je národnou kultúrnou pamiatkou. Takýchto domov sme kontrolovali niekoľko a investícia doňho by bola na samostatný článok. Domy majú už obyčajne spracované závery pamiatkového výskumu a predbežné povolenia na obnovu. Ibaže to je iba jedna položka z dlhšieho radu starostí, ktoré na kupujúceho čakajú. Ako uvádzame nižšie, pamiatkari nemusia byť problém. Práve naopak, budú sa tešiť, že sa niekto podujme na proces obnovy. Avšak ten môže byť strastiplný, najmä kvôli technickým limitom okolia.

3. Región
Tento článok píšeme v súvislosti so stavebno-technickými kontrolami viacerých domov, ktoré sme vykonali za uplynulé dva roky v samotnej Štiavnici a v okolitých obciach – v Banskej Belej, na Piargu, v Štefultove, Vyhniach, Podhorí a Počúvadle (myslíme obec, nie tajch). Štefultov je síce súčasť Štiavnice, ale je to niečo podobné ako Devín v Bratislave a Piarg píšeme preto, lebo je to krásny pôvodný názov. Komentár architektonických krás Štiavnice opäť preskočíme a pristavíme sa pri inom magnete. Je ním skvelá prírodno-športová lokalita. Ponúka sa turistika na vrch Sitno, cestná cyklistika (okruh Piarg – Počúvadlo – Jabloňovce – Bohunice – Piarg je cyklistická mňamka, najmä ak si ju naservírujete v tempe), horská cyklistika (vyše 200 km značkovaných trás), letné plávanie v tajchoch (Klinger, Richňava, Vindšachta, Počúvadlianske jazero a ďalšie), v zime korčuľovanie a tak ďalej. Nudiť sa dozaista nebudete. Kúpiť si dom v niektorej zo spomenutých obcí a na žúrky či kávu chodiť do Štiavnice taxíkom môže byť celkom rozumná alternatíva. Navyše aj finančne výhodná.

4. Sezónnosť
Zimné obdobie býva v centre mesta stále polomŕtve. To netvrdíme my, takéto hodnotenie zaznievalo z úst mnohých čašníkov a miestnych obyvateľov, ktorých sme oslovili. Tí poznajú skutočné čísla turizmu. Zimná hibernácia pritom nijako nesúvisí s koronou. Bude trvať ešte niekoľko (veľa?) rokov, kým sa z Štiavnice stane celoročná destinácia. Toto opäť zvýhodňuje okolité obce – je tam ticho, ideál pre home-office alebo kariérny „sabatical period“.

5. Vzdialenosť a doprava
Keďže väčšina našich klientov, potenciálnych kupujúcich, býva štandardne v Bratislave, majú pri výbere lokality „víkendovej nehnuteľnosti“ veľmi často psychologickú hranicu dvoch hodín cesty autom. A presne toľko treba počítať na presun z Bratislavy. Teraz si zapichnime do Štiavnice kružidlo a obkreslime kružnicu s dopravnou vzdialenosťou dve hodiny. Zistíme, že to isté platí pre kupujúcich z Komárna, Rimavskej Soboty, Žiliny aj Trenčína. Vzdialenosť teda nie je problém, záujemcov o nehnuteľnosť v tomto regióne bude dostatok. Problémom je cestný prístup. Ak boli pred 20 rokmi prístupové cesty do tohto regiónu tankodróm, potom dnes je to lepšie, ale iba zdanlivo. Opravené cesty cez Hodrušu, Vyhne a Pukanec sú jedni z najrizikovejších, aké na Slovensku máme. Nespočítateľné serpentíny dajú tvrdo zabrať žalúdkom detí, ktoré obyčajne sedia na zadných sedadlách v aute. Toto si mnohí záujemcovia o kúpu neuvedomujú. Často počúvame, že nehnuteľnosť chcú kúpiť hlavne kvôli deťom a ich pobytu v prírode, „vypadnutiu z Bratislavy“, no opakované žalúdkové príhody môžu urobiť s investície reálny problém a odmietanie detí cestovať. Prístup Ančou (miestny vláčik z Hronskej Dúbravy) je nevyhovujúca alternatíva; sú to bezmála štyri hodiny cestovania z Bratislavy, navyše vlaková stanica je na okraji Štiavnice. Víkendový dom povedzme na myjavských kopaniciach by tak mohol byť veľmi solídna alternatíva.

6. Vlastním a musím sa starať
Vari rovnako často ako zámer kupovať dom kvôli deťom, počúvame myšlienku ponúkať časť domu na prenájom. Ako sme už naznačili nie je všetko zlato, čo sa blyští... Musíme si uvedomiť, že domy dávajú do prenájmu miestni obyvatelia. Aj keď v dome priamo nebývajú, skoro vždy to majú na skok. Najmä v prechodnom období (neskorá jar, jeseň) dokážu vopred zakúriť, odhrnúť lístie, nachystať nejaký welcome-drink. Ak si myslíte, že to zvládnete z bratislavskej obývačky, tak sa mýlite. Stačí nejaký problém a bude potrebná vaša osobná prítomnosť. Áno, môžete sa dohodnúť so susedom na výpomoci, lenže tá nebude zadarmo, pretože v biznise nie je nič zadarmo. Ani obedy, ani vlaky, ani pomoc od suseda. Toto predĺži dobu návratnosti investície.

Veľký pozor na predstavu: kúpim dom v pôvodnom stave, čiastočne zrekonštruujem, provizórne bývam a prenajímam. Pokračujem s opravami, ktoré financujem (čiastočne) z príjmov, čo mám z prenájmu. Je to iluzórny omyl. Nebudete rekonštruovať, keď budete mať hostí. Hostí budete mať najmä v lete. Hostia neprídu do polozrekonštruovaného prostredia, pretože v okolí budú štandardné ubytovacie možnosti. Jedine ak upravíte cenu. Logicky smerom nadol, čo znižuje výnosy a predlžuje dobu návratnosti investície za dátum vášho úmrtia (s diagnózou „na starobu“). S tým súvisí ďalší bod.

7. Strach z pamiatkarov
Podľa nášho názoru je úplne zbytočný. Pamiatkari nerobia v Štiavnici žiadne rituálne vraždy. Nezabíjajú investície. Musíme si uvedomiť, že keby nebol tento región architektonicky a stavebne regulovaný, tak postupne začne strácať to, kvôli čomu si tam chcete kúpiť nehnuteľnosť. Takže pamiatkari nie sú problém (pozn. prístup pamiatkarov v iných kútoch Slovenska nemusí byť vždy rozumný). Navyše, ak si kupujete polorozpadnutý dom, potom je akákoľvek predstava o modernej fasáde, nadstavbe či inom výstrelku zo stavebného hľadiska nemožná. Nič neušetríte. Nezateplíte si dom 10 cm polystyrénom. Lebo dom je kamenný a vznikli by v ňom také plesne, že by ste ich nestačili odstraňovať. Nenadstavíte podlažie, lebo narazíte na limity v oblasti statiky. A tak ďalej.

Každopádne zásahy pamiatkarov sa netýkajú celého regiónu. Kúpa staršieho domu v Banskej Belej alebo na Počúvadle znamená, že sa vás pamiatkari takmer netýkajú. To neplatí povedzme o Štefultove. Samozrejme, úplne inak sa budú posudzovať projekty pri zámere rekonštrukcie renesančného domu na Trojičnom námestí ako vidieckeho domu kdesi na okraji Banského Studenca.

8. Parkovanie
Ak sme varovali pred komplikovaným dopravným prístupom, potom je parkovanie ešte horšia téma. Suverénne lepšie vychádza kúpa domu v okolitých obciach. Centrum Štiavnice je limitované nielen povrchovo, ale najmä podpovrchovo. Podložie pod domami je prevŕtané ako ementál banskými štôlňami a šachtami. Akékoľvek hĺbkové stavebné práce sú takmer tabu. Predstava, že si kúpite dom v centre mesta a budete mať k nemu súkromný parking, môže byť veľmi naivná a technicky nemožná. Mali sme klienta, ktorý si chcel kúpiť v centre mesta väčší objekt a prerobiť ho na penzión. Z transakcie zišlo, pretože bolo možné zabezpečiť najviac dve parkovacie miesta, aj to veľmi krkolomne. Jediná schodná alternatíva bola prenájom parkovacích miest (v jeho prípade to bolo najmenej 12 ďalších miest) na veľkokapacitnom parkovisku vzdialenom vyše 500 metrov. Parkovanie vystavilo podnikateľskému zámeru stopku. Veľmi starostlivo preto posúďte parkovacie možnosti – počet státí, ich veľkosť a prístupnosť (polomery zákrut, sklon a pod.).

9. Kanalizácia
Nevýhodou okolitých obcí je chýbajúca splašková kanalizácia. Najčastejším riešením bude preto nová žumpa. Počas našich kontrol sme sa nestretli so situáciu, že by predávaný dom mal spoľahlivo vyriešenú otázku kanalizácie. Technickým problémom býva aj dažďová kanalizácia, resp. podmývanie budov zrážkovými vodami. Takmer vždy je predávaný dom odvodnený voľne na okolitý pozemok. Bohužiaľ, takmer vždy nesprávne. Aj preto sa často stretávame s výskytom trhlín na stenách, ktoré sú spôsobené zmenou napätia v základovej škáre. Vplyv dažďových vôd a snehu je tu jasne čitateľný.

10. Odradili sme vás od kúpy nehnuteľnosti v Banskej Štiavnici a jej okolí?
Na záver príde dobrá správa. Doteraz takmer všetci naši klienti našli čo hľadali. Niekedy na piaty-šiesty krát, ale našli. Uchránili sme ich kúpy nezmyslu. Chceli by sme pochváliť (a to naozaj nerobíme často) aj prácu realitných maklérov v tomto regióne. Sú menej špekulatívni ako ich bratislavskí „kolegovia“. Takmer nikdy sme sa nestreli s priamym zavádzaním. Áno, tradične sme si vypočuli tú časť informácií, ktorá je pekná a pre predaj vábivá. O negatívach sa veľmi nehovorilo. Na druhej strane, na riziká, problémy a upozornenia na skutočný stavebno-technický stav sme tu my. Naši klienti vždy dostali spoľahlivé informácie, ktoré raz viedli k tomu, že nekupujú a inokedy kupujú. Úprimne sme radi, že sme im dokázali pomôcť.

Banská Štiavnica je absolútny architektonický a historický klenot Slovenska. Nie náhodou je súčasťou svetového dedičstva. Silná germánska stopa spojená s baníckou minulosťou vytvára neopísateľný kolorit, ktorý je navyše vyšperkovaný Sládkovičovou Marínou alebo výhľadom na Kalváriu z Ottergrundského tajchu. Toto všetko je vzácne a čo je vzácne, to je obyčajne drahé. Ceny nehnuteľností v tomto regióne to jasne potvrdzujú.

Pri čítaní inzercie netreba zúfať. Veľa rozumných ponúk je inzerovaných iba lokálne – na webstránkach miestnych realitných kancelárií alebo prostým vyvesením plachty do okna „Na predaj“. Pre kúpu treba spraviť teda viac. Nastaviť si automatické upozornenia na nové inzeráty na tradičných celoslovenských realitných portáloch určite nestačí.

Kúpiť si nehnuteľnosť v striebornej Štiavnici a jej okolí nie je dnes vôbec jednoduché. Mimochodom, boli ste už v zlatej Kremnici? Aj tam chodíme preverovať domy pred kúpou... Je tam lacnejšie ;-)


>> Novší článok: XLVII. Aj loggia dokáže prekvapiť
<< Starší článok: XLV. Tip na letný výlet: Vodné dielo Gabčíkovo

Chcete mať pohodlný prístup k seriálom Stavbárske matiné a Tajomstvá nehnuteľností?

Budeme vám posielať link na čerstvé vydania.
Je to zadarmo, žiadna cenzúra ani obťažujúca reklama vedľa textov.