Kvalitné bývanie - inšpekcia nehnuteľností
Dátum posúdenia: 12.11.2010
Tento článok s možnosťou diskusie bol zverejnený na TRENDreality.sk.
Urbanizmus a širšie okolie
Juhozápadný svah Líščieho údolia dlhšie ponúkal možnosť bytovej výstavby. Grunty sa usadili centrálne, po bokoch zatiaľ zostávajú green fields. Okolie ponúka významný benefit – kľudné prostredie. Budovy sú umiestnené pomerne nahusto a vytvárajú ľahko identifikovateľný jeden celok.
Zatiaľ absentuje infraštruktúra, služby v pešom dosahu neexistujú. Obyvatelia spodných blokov musia prekonávať strmý svah, čo bude nekomfortné najmä v zime a pri ceste nahor. Developer vo svojej reklamnej brožúrke píše o dobrej dostupnosti MHD. Nutnosťou je však používanie auta, bez neho ste stratení. Káskadovitosť terás má svoj hmotový zmysel. Výhľad je naozaj panoramatický a ponúka pohľad na ukľudňujúci prírodný kolorit rakúskeho pomedzia, no najmä na žalostné paneláky Dlhých Dielov.
Nesporným plusom súboru je liečivé ticho okolia sporadicky narúšané strakami, zajacmi ba dokonca aj srnkami. Pre prepracovaných jedincov úžasná vec.
Kvalita projektu
Výstavba vo svahu je vždy náročná, v tomto prípade sa významná svahovitosť podarila elegantne skrotiť. Biznis priestory sú logicky navrhnuté v bytových domoch bližšie k ceste. Parkovaniu venoval projektant zvýšenú pozornosť – miest je dostatok, problém s parkovaním v tomto projekte určite nehrozí. Navyše sú garážové státia grandiózne dimenzované. Možnosti parkovania sú naozaj na jednotku. V troch posudzovaných bytoch sme našli množstvo správnych riešení, vhodných dispozícií, ale aj ťažko pochopiteľné artefakty, napr. kotol s nevábnym dymovodom v kúpeľni. Projekt je na slovenské pomery slušný, no v európskej konkurencii by sa stratil. Vedel by som si v areáli predstaviť miesto na športovú alebo inú sociálnu aktivitu, ktorá by robila z lokality osobnejší priestor. Toto všetko musia zvládnuť terasy s balkónmi. Exteriérová farebnosť súboru neohúri, pôsobí skôr utlmujúco až fádne; ak to bol zámer, tak sa vydaril. Aj tu nájdeme stavebné omyly, napr. dĺžka medzipodesty na vstupnom schodisku do objektu D nie je ani praktická, ani podľa normy.
Súbor pôsobí trochu sterilne, fontána alebo iný architektonický prvok by sa tu veľmi žiadal.
Inteligentnosť riešení
Celý komplex je oplotený a ako-tak strážený bezpečnostnou službou, čo má aj svoju nevýhodu – nemožnosť kolmého pešieho spojenia s karloveskou tepnou. Snaha o pomoc pre zdravotne postihnutých je na viacerých exteriérových miestach zrejmá (vyhradené boxy pre zdravotne postihnutých, bezbariérovosť niektorých vchodov, dlažba pre slabozrakých), na iných miestach však nepochopiteľne absentuje a projektant posiela vozíčkara (alebo matku s kočiarom) domov cez garáže. Súbor disponuje aj jedným detským štrkoviskom projektovaným podľa čínskeho vzoru (jedna rodina = max. 1 dieťa, najlepšie už v puberte). Pre 105 bytových jednotiek je to málo. Okolo detského štrkoviska ako ani inde v rámci komplexu lavičky na posedenie nenájdeme. S miestom pre loptové hry detí projektant tiež neuvažoval.
Interiéry sú riešené racionálne, dlhšie predmety, napr. kuchynská doska, však musia ísť kvôli úzkym 3-ramenným vnútorným schodiskám cez kladku. Ostatné spoločné priestory vrátane výťahov sú bez námietky. Plynomerové skrinky sú tiež príkladné. 2- a 3-izbové riešenie bytov bolo dispozične bez výhrad. Podarilo sa vytvoriť denné zóny, geometria miestností je vhodná, kuchynské časti sú v denných zónach na vhodnom mieste. 4-izbová alternatíva však už za dispozičným ráciom trochu zaostáva, napr. tzv. pohotovostné WC je na samom konci chodby a kotol dominuje kúpeľni.
Použité stavebné materiály
Stručne možno zhodnotiť, že na výstavbu boli použité lepšie materiály, využila sa ponuka renomovanejších výrobcov. Stavebník sa za použité materiály a výrobky rozhodne hanbiť nemusí. V mnohých oblastiach išiel nad bežný rámec. Klampiarske prvky tvoria negatívnu výnimku (vysvetlenie v ďalšom odstavci).
Remeselné zvládnutie
Je na veľmi dobrej úrovni sprevádzané počas posudzovania uznanlivou grimasou hodnotiteľa. Málokedy je dnes v Bratislave vidieť nové holobyty, ktorých podlahy a steny sú rovné, stavebné otvory na interiérové dvere ideálne, manévrovanie s umiestnením varného panelu možné, elektrické zásuvky neurážajú, okná sú správne osadené a priestor je čistý. Vnútorné pravé uhly takmer nemajú odchýlky, vertikálne povrchy sú naozaj kolmé, príprava podláh je výborne zvládnutá, vrátane rovinnosti a rohov. Stavebno-technická príprava na kuchynskú linku a zariaďovacie predmety kúpeľne je v poriadku. Výnimku tvoria niektoré klampiarske výrobky, ktoré na tomto projekte medzi elitu rozhodne nepatria. Spádovanie oplechovania na terasových (zábradlových) múrikoch je mizerné, niektoré vonkajšie parapety na francúzskych oknách sú doslova pohromou (opačné spádovanie). Na terasové a balkónové oplechovanie sa zrejme použil treťotriedny spojovací materiál, dôsledky sa prejavili v celej svojej paráde.
Developer problém nepopiera, snaží sa ho odstrániť a preventívne plánuje prerobiť aj tie úseky, kde sa problémy vizuálne neprejavili. Prístup je to veľmi férový, čas ukáže, aký bude výsledok. To isté platí o vonkajšom osvetlení, ktoré sa stavebníkovi zatiaľ nepodarilo „rozchodiť“.
Technické detaily
Interiéry potešili. Nájdeme tu ľahko ovládateľné vonkajšie okenné rolety, odvetranie šatníkov,
prípravu na podlahovku v kúpeľni, dátové rozvody, video vrátnika apod. Medzi exteriérovými detailmi sme našli niekoľko stavebných aj estetických nedostatkov.
Resumé
Toto rande bolo s realitou, ktorá disponuje príťažlivými interiérmi. V architektonickom výraze komplexu ale chýba niečo vábivé, očarujúce, niečo iné, potrebné na zaľúbenie či vzplanutie.
 |
|---|
| dispozície interiérov remeselné spracovanie (príprava, povrchy) parkovanie tichá lokalita |
 |
|---|
| klampiarske práce architektonický výraz a riešenia niektorých prvkov občianska vybavenosť |
Stavebno-technické hodnotenie
Cena / hodnota
