Realitná geriatria – predávam dom nad 65 rokov (2. časť)

Dátum pridania: 18.7.2023

Tento článok bol s možnosťou verejnej diskusie zverejnený na portáli Nehnuteľnosti.sk

V predošlej časti nášho seriálu sme otvorili tému starých rodinných domov. Zmienili sme dve najčastejšie situácie, kedy si chcete kúpiť starý dom a v realitnej inzercii natrafíte na (údajne) kompletnú rekonštrukciu a na dom, ktorý je v pôvodnom stave, prípadne iba jedna-dve oblasti sú opravené. Napríklad sú vymenené okná alebo dom má novú strešnú krytinu. Dnes pokračujeme treťou situáciou, kedy dom nekupujeme, ale predávame.

3. Zdedil/a som dom, ktorý nepotrebujem
Zaujímavá situácia nastáva, keď niekto zdedí starý dom, v ktorom bývať neplánuje, prípadne ho nepotrebuje. Často je takéto dedičstvo v zlomkovom podiele, t. j. dedičia sú viacerí. Zvyčajným riešením je predaj a následné finančné vysporiadanie dedičov. V našej praxi sme riešili aj prípady, kedy k dedeniu ešte neprišlo, ale bolo dom potrebné predať, pretože jeho majiteľ sa rozhodol dožiť v opatrovateľskom zariadení. Predaj domu mu vygeneroval finančné zabezpečenie.

V týchto a podobných prípadoch oslovujú dediči, príp. vlastníci realitné kancelárie, aby im dom pomohli predať, pretože nemajú čas ani silu sa predajom zaoberať. Úvodnou témou spolupráce sa stáva nastavenie predajnej ceny, čo nemusí byť jednoduché.

Háčik je v tom, že staré domy trpia kombináciami rôznych stavebných patológií a nastaviť cenu korektne je náročné. To, čo vyhovovalo „skromnej babke“, môže pre iného predstavovať no-go faktor. Napríklad takéto vlhnutie stien

Aby predávajúci spolu s realitným maklérom vedeli nastaviť správnu cenu, nechávajú si u nás preveriť technický stav domu.

Informácia o skutočnom technickom stave im pomôže v dvoch fázach
a) správne nastavenie ceny do inzercie,
b) eliminácia súdnej žaloby kupujúcim.
Bod b) vyznieva prekvapivo, ale práve pri starých domoch má pre všetkých účastníkov zásadný význam.

Mnohé realitné kancelárie majú skúsenosti s tým, že úspešne sprostredkujú predaj starého domu a o pár týždňov/mesiacov ich kontaktuje kupujúci s tým, že v dome zistil závažné poruchy a žiada si značnú cenovú kompenzáciu, prípadne chce aj úplne odstúpiť od zmluvy. Navyše hrozí súdnou žalobou a stavia sa pozície obete podvodu.

Takéto scenáre nie sú príjemné, a práve preto je v záujme prezieravých maklérov „preniesť riziko“ na niekoho iného. Ideálom je preverenie technického stavu špecialistom, ktorý následne vypracuje písomnú správu. Táto sa dá použiť
1) na vysvetlenie predávajúcemu, akú nehnuteľnosť zdedil, čo vlastne predáva
2) pre nastavenie správnej predajnej ceny
3) na kvalifikované zodpovedanie otázok potenciálnych kupujúcich, ktorí sa prirodzene o technický stav domu budú zaujímať (predpoklad rýchlejšieho predaja)
4) ako príloha kúpnej zmluvy.

Okruh špecialistov, ktorí dokážu takéto stanovisko poskytnúť, je veľmi úzky. Navyše, staré domy majú svoje tajomstvá, takže mnohoročná skúsenosť s posudzovaním starých nehnuteľností je nevyhnutná.

Naša spoločnosť vykonáva takúto pomoc pre realitné kancelárie dlhé roky. Všimli sme si, že záujem o takúto službu prejavujú výlučne etablované a známe realitné kancelárie. Bez preháňania možno uviesť, že ide o profesionálov, ktorí predvídajú dva-tri koky dopredu a snažia sa znížiť riziko krachu predaja na nulu. Je ich niekoľko, tu uvedieme aspoň štyri – prvá, druhá, tretia a štvrtá.

Z tejto spolupráce profituje predávajúci, maklér aj kupujúci, a je to ukážka, ako je inšpektor nehnuteľností zásadným prínosom pri predaji. Ako môže vyzerať dedičstvo v praxi, si ukážeme na konkrétnych príkladoch.

Rodinný dom s novým krovom a strešnou krytinou – čakanie na zrútenie
Dom vyzeral na prvý pohľad v zachovalom stave. Mal dokonca vymenenú strechu, avšak realitná maklérka nechcela riskovať a chcela počuť náš názor. Popri iných problémoch na povale evidujeme preklápenie pomúrnic, čo bez preháňania môžeme označiť za časovanú bombu. Rekonštrukcia strechy prebehla pred cca 15 rokmi a, žiaľ, bola urobená úplne nesprávne. Strecha tohto domu je zrelá na kompletnú výmenu, a tomu treba prispôsobiť aj predajnú cenu.

Únik plynu – rozplynie sa dedičstvo v troskách?
Pri kontrole iného domu sme zacítili v podbrání plyn. Otvorili sme plynomernú skrinku, kde sme namerali koncentráciu ešte vyššiu. Bez otáľania voláme havarijnú službu SPP. Chlapi prišli do 10 minút a s opravou mali čo robiť vyše hodiny.

Vlhnutie stien
Staré domy zvyknú mať problémy s vlhkosťou, niekedy je ale náročné zistiť príčinu. Ak predávajúci/maklér uvedie kupujúceho do omylu, môže mať predaj veľmi nepríjemnú „dohru“. Sú situácie, kedy je oprava technicky buď nemožná alebo ekonomicky neúčelná. Na ďalšom obrázku je situácia, kedy vlhla nielen obvodová, ale aj vnútorná stena. Postačia špeciálne sanačné úpravy, alebo treba zvažovať predajnú cenu nehnuteľnosti iba na hodnotu pozemku?

Zateplený starý dom – no a?
Už minule sme naznačili, že zatepľovať staré domy neradno bez podrobného fyzikálneho (tepelno-technického) výpočtu. Opičiť sa po susedovi je síce častá metóda, ale zriedkavo správna. Aj tento dom bol zdedený a majiteľ ho predáva, lebo ho nepotrebuje. Zariasená fasáda dáva tušiť, že energetická náročnosť domu bude vysoká, a to sa aj pri detailnej kontrole potvrdilo. Vykonané zateplenie fasády sa bude musieť strhnúť a spraviť odznova. Osobitnou témou budú náklady na zateplenie strechy/povaly.

Trhliny ako spoľahlivé odstrašenie záujemcov
Niektorí nepoctiví makléri a predávajúci dokážu veľa vecí „obkecať“ a záujemcu uchlácholiť. Reči typu: veď to nie je také strašné, toto opravíme, tamto vymaľujeme, ja mám to isté doma a nemám problém bývajú časté. Trhliny sa ale „obkecávajú“ zložito. Akýsi pud sebazáchovy radí každému záujemcovi dať radšej ruky preč od domu s trhlinami. Je preto veľmi vhodné, aby predávajúci disponoval stanoviskom (od špecialistu, statika a pod.) o povahe a vážnosti trhlín. Mnohokrát trhliny síce vyzerajú hrozivo, ale ich oprava môže vyjsť lacnejšie ako povedzme odstránenie vlhkosti zo stien. Každému maklérovi sa bude ľahšie argumentovať, keď má v ruke posudok. Ak aj z neho vyplynie, že dom je staticky rizikový, ľahšie nájde s predávajúcim zhodu o nastavení vhodnej predajnej ceny, ako sa bude týždne až mesiace spoliehať, že „možno sa niekto chytí a dom kúpi“.

Vitajte na streche
Nielen nosná konštrukcia striech, teda krov, si zasluhuje pozornosť. Strecha obsahuje veľa súčastí a na poslednom obrázku chceme poukázať na klampiarsky prvok – dažďový žľab.

Tento žľab je defacto nefunkčný. Je v kontakte s kamenným múrom, je ťažko prístupný a takmer nečistiteľný. Vzadu vidíme novšiu (červenú) krytinu strechy, vpredu je krytina staršia, miestami uvoľnená. Navyše, vylepšiť takýto dom z hľadiska tepelných strát možno ani nebude možné – kvôli susednej bariére sa budú musieť robiť veľké kompromisy a vykonávať pravidelnú údržbu strechy bude veľmi náročné.

Na uvedených príkladoch sme sa snažili ilustrovať fakt, že zdediť starý dom automaticky neznamená rozprávkovo zbohatnúť. Nastavenie správnej predajnej ceny je pre predaj kľúčové a zamlčanie (aj nevedomé) niektorých parametrov kupujúcemu môže predstavovať vážny problém. Spoliehať sa na nepriestrelnú zmluvu (taká neexistuje) je uchopenie predaja starého zdedeného domu za ten najhorší koniec.

Tému geriatrických domov sme ani zďaleka nevyčerpali. Nabudúce sa pristavíme pri situácii, kedy kupujúci vidí v historickej ruine výbornú podnikateľskú príležitosť. Veď kúpiť dom v centre Kremnice či Banskej Štiavnice, a prenajímať ho turistom, musí byť zlatá baňa. Alebo nie?

>> Novší článok: Realitná geriatria – túžim po dome s históriou (3. časť)
<< Starší článok: Realitná geriatria – kupovať domy nad 65 rokov? (1. časť)

Fotogaléria