Kvalitné bývanie - inšpekcia nehnuteľností
Dátum pridania: 28.5.2020
Pravidlá tohto seriálu nájdete v jeho nultom dieli.
V petržalských Slnečniciach je odovzdávanie bytov v Zóne Mesto už v plnom prúde. A keďže našim klientom tam pravidelne vykonávame odbornú pomoc pri preberacích konaniach, spísali sme naše prvé postrehy, o čom je (bude) bývanie na tejto adrese.
V tomto mimoriadne obsiahlom článku, ktorý by sa skôr hodil do seriálu Rande s realitou, sa dozviete
1) náš názor na projekt ako taký
2) nálezy počas preberacích konaní, ktoré nepotešili
3) nálezy počas preberacích konaní, ktoré potešili
Úvodom chceme povedať, že tento článok sme napísali pred 2 rokmi, kedy sa začali odovzdávať prvé byty v objekte A1. Nechali sme ho v šuflíku (čítaj: harddisku) zapadnúť prachom. Teraz sme ho objavili a zamysleli sme sa, či aj v júni 2020 platí to isté, čo sme si mysleli v júni 2018. Vychádzame tak v ústrety mnohým z vás, ktorí sa nás opakovane pýtate na náš odborný názor na túto developerskú ponuku. Dnes sú odovzdané objekty A1, A2 aj A3 a situácia sa mierne zmenila. Aktualizáciu preto uvádzame v hranatých zátvorkách.
1. Adresa
Adresu nepoznajú k dnešnému dňu navigačné systémy, ani gúgl mapy [2020: už poznajú]. V prípade nasťahovania a náhlej potreby zavolať si sanitku, taxík a pod. môže nastať výrazný orientačný zmätok. Obyvateľom preto odporúčame nacvičiť si vetu-dve, aby vedeli presne navigovať šoférov. V stresovej chvíli (úraz, akútny pôrod, atď.) sa komplikácie môžu znásobiť.
Občianska vybavenosť nie sú iba kaviarne, tržnica a drogéria. Občianska vybavenosť je komfortné dopravné spojenie hromadnou dopravou, existencia materskej a základnej školy (radených do štátnej siete), poštový úrad, športovisko (indoor hala), zdravotné stredisko, kultúrny dom, prípadne náboženské objekty a podobne. Pripomeňme si, že výhľadovo tu má bývať cca. 10.000 ľudí. Nič z toho zóna Mesto neponúka. Ani vyhliadky neoprávňujú na optimizmus. Zóna Mesto pokračuje v rigidnom obmedzení funkčnosti – bude to primárne miesto určené na prespávanie. Sen o dotiahnutí električkovej trate budú obyvatelia snívať ešte veľmi dlho [2020: snívanie pokračuje bez zmeny]. V kontexte územného rozvoja je na mieste otázka dopravy obyvateľov do zamestnania, vozenie detí do škôl a podporovanie dopravných zápch. Za to ale developer nemôže. Tu už celú generáciu zlyháva Mesto Bratislava.
Aby sme iba nehanili, také Viladomy sú na tom ešte horšie – úplne odstrihnuté, bez auta ste tam odsúdení na transportné inferno. Optimista by preto povedal, že v zóne Mesto to nie je až také zlé.
2. Hustota
Developer správne uvádza, že hustota obyvateľstva bude vyššia ako vo Viladomoch. To ale nemusí byť problém. Na druhej strane bude zaujímavé sledovať dodržiavanie slušnosti obyvateľov – anonymita masy, spoločné priestory a predstavy o údržbe, psíčkari (už evidujeme aj plemeno sibírsky husky) atď.
3. Kvalita projektu
Ide o klasický príklad architektonickej konfekcie. Huga Bossa tu rozhodne nehľadajte. Objekty sú postavené v tvare U s výrazne členeným výškopisom. Niektoré prízemné byty majú záhradky, na ktoré padá voda z terasových chrličov. V strede átrií sú jednoduché detské ihriská. Každý objekt má 5 samostatných vchodov, ktoré sú navzájom prepojené suterénnym parkovacím priestorom. Na prvý pohľad nie je budovám čo vyčítať. Lenže potom príde pohľad číslo dva a odborník napríklad vidí, že typológia zariaďovacích predmetov je niečo, na čo sa pri projektovaní zrejme vôbec nehľadelo. Niektoré prípravy na kuchynské linky majú hĺbku 57 cm (namiesto 60), priestor pre rolldoory sme našli aj 45 cm (namiesto 60) a je veľa izieb, kde sa bežná posteľ na dedikované miesto nezmestí (matrac 90 cm + 2x hrúbka rámu = 96 cm), pretože reálna šírka je 89 cm. Už sme si zvykli, že celé Slnečnice pôsobia pri pohľade z ulice ako showroom na predaj radiátorov.
4. Kvalita materiálov
V zóne Mesto je zvláštny mix protikladov: lacné laminátové parkety, kvalitné smaltované vane, slušné kľučky, low-endové dvere. Na niečom sa zreteľne šetrilo, na inom sa pridalo. Toto je čudné. Elektronický vrátnik ponúka iba češtinu (čo je trápne), výťahy na vás „rozprávajú“ po slovensky.
5. Dispozičný smútok
Petržalské paneláky sú legendárne. Ich vari najväčšou prednosťou bol dobre zvládnutý urbanizmus a dispozičné riešenia bytov. Slabinou napríklad konštrukčný systém (montovaná skladba), akustika, lacné prevedenie bytových jadier a tzv. linoleum na podlahách (v skutočnosti ide o umelé polyvinylchloridové pásy). V čom sú iné mestské Slnečnice? Dispozície oproti panelákom sú skôr horšie, urbanizmus je otázny (odstupové vzdialenosti objektov, Panónska cesta), konštrukčný systém je výrazne kvalitnejší (železobetónový skelet s murovanými výplňami), akustika lepšia nie je – izby orientované na sever si užijú dopravný hluk, byty umiestnené v kútoch vnútrobloku si môžu počas leta vypočuť celé susedské ságy (hádky, bežné rozhovory, kopulačné aktivity...).
Niektoré byty z dispozičného hľadiska zreteľne nevyhovujú technickým normám – úplne vážne sa pýtame, prečo boli takéto byty skolaudované? Na mieste je úvaha typu – keď je preukázané, že niektoré byty nevyhovujú normatívnym požiadavkám STN 73 4301 (Budovy na bývanie) – akú má obyvateľ istotu, že časti týkajúce sa napríklad statiky, vzduchotechniky a podobne sú vyhovujúce? Napokon, koho je to chyba a zodpovednosť – projektanta, developera, zhotoviteľa, kolaudačnej komisie alebo niekoho iného?
6. Je to podľa pé dé
Vo Viladomoch sme x-krát namietali, že dvere na lodžie sa nedali otvárať do pravého uhla a odporúčali sme, aby laminátové sokle na osteniach boli nahradené ukončovacími podlahovými lištami. Na všetky naše námietky sme dostávali rovnakú odpoveď – je to podľa pé dé. Pé dé je skratka pre projektovú dokumentáciu.
Čuduj sa svete – v Meste je daný neduh už vyriešený (presne podľa nášho riešenia). Zato prístup do WC je vo viacerých bytoch stále riešený otrasne. Prečo? Odpoveď pri preberacích konaniach znie: „je to podľa pé dé“. Haló, zodpovedný projektant, kde si? Čo na to povieš? Za takéto riešenia sa pred 20 rokmi na serióznej vysokej škole vyhadzovalo zo zápočtov, dnes sa za to fakturujú desaťtisíce eur... V marketingovom katalógu projektant (štúdio Compass) uvádza, že na Slnečniciach vyrástli. Možno majú pravdu, ale ironickou otázkou zostáva, aký level dosiahli...
Aby sme nenakladali iba projektantovi – keď je niečo evidentne nevyhovujúce STN, prečo to zhotoviteľ realizuje? A kto vykonával dozor a činnosť stavbyvedúceho? Nechceme z problémov vyviňovať developera (ten v zásade „iba“ rozdáva karty), ale táto kartová hra sa nám akosi nepozdáva. Otázka budúcich záujemcov o byty v ďalších etapách by preto mohla byť: plánuje developer pokračovať v takomto rozdávaní kariet?
Tipneme si ale, že aj zóna Mesto bude v blízkej dobe nominovaná na nejaké tuzemské architektonické ocenenie. Tým sa kruh uzatvorí. [2020: zatiaľ sa zdá, že sme sa nomináciou mýlili.]
7. Krátkozrakosť
Fasáda je zateplená 160 mm hrubým izolantom. Keďže nie sme v Kežmarku, zaujíma nás opačný efekt, a síce ochrana interiéru pred letným prehrievaním. Architekt sa rozhodol pre sivo-antracitovú farebnosť, na ktorej sa snaží čiernymi plastovými lištami o vytvorenie ilúzie prevetrávanej fasády, alternatívny výklad je snaha o pohľadovú nemonotónnosť. A toto je krásna ukážka ako sa na tú istú stavbu pozerá skúsený architekt a skúsený stavebný inžinier. Architekt pracuje s farebnosťou, snaží sa o vytvorenie zaujímavého efektu, ktorý sa mu naozaj podarilo dosiahnuť. Stavebný inžinier si spomenie na fyziku a tzv. čierne teleso. Toto si dáva do súvisu s použitím čiernych plastových líšt, spomenie si tiež na tepelnú rozťažnosť materiálov. Chápe akumuláciu tepla na tmavom (šedom povrchu) a pri bližšej kontrole eviduje aj nepekné fľaky po vysprávkach od lešenárskych kotiev. Zamýšľa sa nad rizikom prehrievania interiéru pri bytoch, ktoré sú orientované na jednu svetovú stranu (najmä juh, západ) a sám seba sa potichu pýta – akú tepelnú pohodu tam ľudia budú v lete mať? Prečo architekt nenavrhol pre všetky okná aspoň prípravu pre (dodatočnú možnosť) inštalovania exteriérových žalúzií, tzv. kastlíky? Naozaj budú tie predsadené loggie stačiť?
Čo ak sa tie byty naozaj budú prehrievať a ľudia si začnú húfne inštalovať svojpomocne klimatizačné jednotky? Alebo začnú vymýšľať iné zlepšováky tzv. českého typu? Ako sa tým zohyzdí ten pekný počiatočný stav fasády? Nebude to škoda? A nie, nejakým dizajn manuálom, prosím, naozaj neargumentujme. Tu si tiež môžeme dopovedať problém s akustickou intimitou. Ľudia budú mať tendenciu mať počas letných nocí okná otvorené a vetrať. Šírenie rôznych zvukov bude obťažujúce. Niektoré zvuky od susedov nebude príjemné počúvať.
Architekt s developerom majú ale v ruke eso – a tým je skladba bytov. Vedia, že veľa bytov je investičných garsóniek a dvojgarsóniek (oni ich nazývajú 1-, resp. 2-izbové byty), ktoré pôjdu na prenájom. A nájomníci nároční nebudú, čo tam po tepelnej alebo akustickej pohode.
2. časť – Čo nepotešilo počas preberacích konaní?
Napríklad výška hornej hrany záchodovej misy. Sú byty, kde je táto iba vo výške 38 cm od podlahy. Ak ste vysoký muž, skúste si na takéto wecko sadnúť. Bude to zaujímavý posed.
Absolútnou tragédiou sú byty s weckom pri vstupných dverách. Projektant by mal za trest ručne napísať aspoň 2018-krát na papier “Už nikdy nebudem navrhovať dvere na WC, ktoré sa kvôli iným dverám nedajú normálne otvoriť.“ A takto popísanými A-štvorkami by si mal oblepiť všetky steny vo svojom ateliéri. Krásne to dokladuje táto fotka:
V A1 sme našli na hornom podlaží byt, ktorého svetlá výška terasy je iba 2,063 m. Prečo? Lebo opäť projekčná chyba. Ak ste volejbalista alebo basketbalista, mali by ste dostať automaticky bezpečnostnú prilbu.
Lodžie a terasy na 8. poschodí v A1 majú zábradlia takmer ako v detenčnom ústave. 142 centimetrov. Prečo? Kvôli krajným bytom sa musela dvíhať výška podláh na terasách a kvôli týmto omylom teraz trpia všetky lodžie orientované na juh.
Keď si kupujete byt na 8. poschodí, počítate s akým-takým výhľadom. Ako dopadla pani, ktorá nie je fanúšička vzducháriny, vysielala za našej účasti aj telka.
Neteší ani fakt, že naši klienti si preberajú byty, ktoré sú z hľadiska podlahovej plochy menšie ako je uvádzané v zmluvnej dokumentácii. Keď k tomu pridáme skúsenosť, že pivničná kobka mala namiesto 5,16 m2 iba 4,06 m2 (čo je -21%) a pri našich kontrolách sme našli aj parkovacie státie so šírkou iba 2,38 m a výmerou 10,82 m2, namiesto 12,72 m2 (čo je o 15% menej), odporúčame byť pri preberacom konaní nanajvýš ostražitý.
O prekvapenia nie je núdza ani v stupačkových šachtách. Natočili sme o tom aj krátke videá.
3. časť – Čo potešilo počas preberacích konaní?
V prvom rade celková organizácia. Je to profesionálnejšie, aj keď byty vám prídu odovzdávať študenti brigádnici. Znie to šialene, ale na druhej strane takto získavajú svoje prvé skúsenosti z praxe študenti stavebnej fakulty. Rovnako je počas preberacích konaní menej stresu, argumentuje sa vecne.
Potešili nás rovné podlahy. Oproti 1. a 2. etape Viladomov ide o zreteľné zlepšenie. Rovnako rovinnosť stien. Zatiaľ sme nepostrehli ani problémy so stropmi. Maliarske práce sú takisto kvalitnejšie, aj keď na jednotku to stále nie je. Miestnosti majú pravé uhly v tolerovateľných medziach. Oplechovanie a stav atík je takisto menej bolestivý oproti viladomom. Zatiaľ sme nenašli žiadny vonkajší okenný parapet, ktorý by bol opačne spádovaný [2020: žiaľ, našli sme]. Zodpovední dostali rozum pri riešení sokla dverných ostení. Riešenie, ktoré sme navrhovali v r. 2016-17 vo Viladomoch naraz zázračne vstúpilo v Meste do praxe. Obklady a dlažby sú v kúpeľniach slušne nalepené (aj keď tzv. štandardné riešenie neobkladať steny okolo WC je dizajnérskym a údržbovým výsmechom). Elektroinštalácie sú funkčné. Nadpražia francúzskych okien (dverí) disponujú prekladmi – inštalácia závesov bude možná (aj keď sú byty, kde sa na tému interiérové tienenie evidentne nemyslelo).
[2020: Progres je badateľný aj v samotnej kvalite vyhotovenia. Zhotoviteľ sa na objekte A1 poučil a v objektoch A2 a A3 kvalita vyhotovenia zreteľne stúpala. Dokonca sme našli byt, v ktorom okrem dvoch maliarskych fliačikov nebol žiadny nedostatok. Veľkým plusom je aj to, že estetické nedostatky sa opravujú priamo počas preberacieho konania a nie je potrebné ich uvádzať do súpisu nedostatkov.]
Môžeme spraviť z toho nejaký záver?
Názorov na zónu Mesto by mohlo byť ešte niekoľko. Všetky majú spoločného menovateľa: na prvý pohľad je to zaujímavý projekt. Po hlbšom odbornom zamyslení sa nad technickými a prevádzkovými parametrami zostane dojem ľahko podpriemernej kvality. Avšak za veľmi dobré ceny, ktoré prebíjajú takmer všetku relevantnú bratislavskú konkurenciu. Z hľadiska biznisu ide teda o veľmi dobrý počin. Byty idú na dračku. Preto, ak nie ste aspoň priemerne nároční, v zóne Mesto ste na dobrej adrese.
Aktualizácia 2020: Článok môže vyznievať kriticky, ale na tému sa treba pozerať komplexnejšie. Investovať do bytu v zóne Mesto je stále lepšie, ako kupovať byt cez cestu v 40-ročnom paneláku. Obyvatelia, ktorí požadujú vyššiu kvalitatívnu úroveň, by si mali kúpiť byt v čo najzákladnejšom vyhotovení a následne si ho dať spraviť vo vlastnej réžii na očakávaný kvalitatívny stupeň. Bude to stáť niekoľko tisíc navrch, ale výsledok bude dobrý. Títo ľudia by tiež určite mali počas preberania využiť služby kvalitných inšpektorov. Napríklad my bežne nájdeme v jednom byte 20-30 nedostatkov. Opravovať ich na vlastné náklady nemusí byť lacné. Následnými kvalitnými a rozumnými stavebnými a dekoračnými úpravami je možné vytvoriť z bytov dobré miesto na bývanie. Stiera sa tým síce výhoda nízkej predajnej ceny, ale ak chcete bývať v južnej časti Petržalky, veľa iných možností nemáte. Napokon asi najdôležitejší postreh: všetkým záujemcom radíme, aby si dôkladne skontrolovali, aké zmluvy podpisujú. Zmluva má byť vyhovujúca pre obe strany, preto trvajte na zapracovaní relevantných pripomienok. Ušetrí vám to kilometer nervov a lavór sĺz.
V tomto článku sme nespomenuli systémové stavebné poruchy, rôzne zatekania, potrhané podlahy v garážach a iné patálie, s ktorými zhotoviteľ s developerom musia počas záruky bojovať. Dozviete sa o nich na sociálnych sieťach a zo zápisov zo schôdzí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zo zápisov sa tiež dozviete, ako sa pristupuje k reklamáciám, čo všetko sa už podarilo vyriešiť a čo ešte zostáva. Aj týmto oblastiam venujte náležitú pozornosť. Výrazne dotvárajú celkový obraz o bývaní na tejto adrese. Obdobné starosti totiž môžu očakávať tí, pre ktorých sa práve dokončujú ďalšie objekty v zóne Mesto.
>> Novší článok: XXXI. Tip na hodnotný výlet: Scharffenberg
<< Starší článok: XXIX. Nájdi chybu
