Detaily bez priority

Rande s realitou

Dátum posúdenia: 2012 - 2013
Tento článok s možnosťou diskusie bol zverejnený na TRENDreality.sk.

Špeciálne vydanie Rande s realitou sa tentoraz zameria na niekoľko technických aspektov, ktoré si záujemcovia o byt alebo dom zriedkavo všímajú. Uvedené príklady rozhodne nemajú za cieľ obsiahnuť celú problematiku výberu správnej nehnuteľnosti, iba pripomínajú niekoľko z mnohých úkazov, ktoré "nastajlovaní" makléri málokedy spomenú. Je veľmi dobré, že v dnešnej dobe má už záujemca o nehnuteľnosť na výber: investíciu môže urobiť sám, za pomoci realitného makléra alebo za pomoci niekoho, kto pri posudzovaní nehnuteľnosti vidí aj iné parametre ako celkovú cenu.

Bytové novostavby
Začneme na prvý pohľad nudnou fotkou elektrických zásuviek. Tá ale prezrádza o projekte relatívne hodne: projektant sa veľa nesnažil, developer evidentne tlačil na cenové kritérium a výsledkom je estetický aj praktický low-end. Lacný modelový rad zásuviek nemusí byť problém, avšak úplne zbabraný užívateľský komfort ponúka silný predpoklad, že minimálne bytová elektroinštalácia bude zrelá na sekundárnu finančnú investíciu. Na obdobnej úrovni možno potom očakávať aj ďalšie oblasti v danom byte, napr. sanitu, okná, typologický potenciál a iné.



Na nasledujúcej škici je naznačené finálne riešenie reálnej kuchyne. Ak by sa jednalo o 1-izbový byt či garsónku, tak by sme k rozmiestneniu výhrady nemali. V tomto prípade sme ale posudzovali 3-izbový byt. Pri dôkladnejšom pohľade je zrejmé plytké uvažovanie projektanta - takáto kuchyňa nemá potenciál ani na varenie, ani na parádu.



Z iného bytu uvádzame interakciu termostatickej hlavice radiátora a dverí. Toto prevedenie dáva tušiť, že projektanti architektonickej časti a časti TZB navzájom veľa nediskutovali. Životnosť hlavice dlhá nebude.



Steblá rastlín divoko vyrastajúce z terasy dávajú predpoklad, že v skladbe stropu (resp. podlahy) niečo chýba. Buď pred pokládkou štvorcových platní nebol priestor medzi terčmi riadne vyčistený alebo je samotná skladba nevhodne riešená a umožňuje pohodlné zakorenenie burín. Každopádne, veľmi zlá vizitka predávajúceho.



Pri výbere bytu s ohľadom na deti zvykne zavážiť aj ponuka detského ihriska. Uvádzame dobrý príklad z Trenčína, ako by tento parameter mal vyzerať. Rovná plocha, rôznorodosť preliezok, ideálna geometria a odstupové vzdialenosti, komfortné doplnky pre rodičov (odpadkový kôš, lavičky) aj bezbariérový prístup.



Sme známi tým, že pri výbere bytov určených na vlastné bývanie (teda nie investične) odporúčame komornejšie projekty. Pri bývaní v 100-bytovom objekte sa otvárajú otázky správcovstva, agregátne stratených hodín života vo výťahoch, mixu susedov a pod. Na ďalšej fotografii je ukážka malej až rodinnej bytovky z Dubnice n/V, ktorá je minimálne z architektonického výrazu fasády zvládnutá výborne. Pôsobí živo, no nie lentilkovo.



Naša obľúbená téma - podlahové potery a požiadavky STN 74 4505. Pri podlahovom vykurovaní je nutné striktne dodržať dilatačné celky, t.j. plochy môžu mať v kuse iba určitú výmeru, inak vplyvom teplotnej rozťažnosti môže dôjsť k deformáciám povrchových krytín (vydutie drevených podláh, praskanie dlažieb, a pod.). Pri novostavbách sa často stáva, že sa na dilatácie „zabudne“ a tie sa potom naoko kamuflujú narezaním poterov uhlovými brúskami. Kotúč brúsky nedokáže narezať celý poter, a už vôbec sa ňou nedá vytvoriť dilatácia. Pre niekoho marginalita, pre nás dobrý argument na zľavu z ceny.



Takmer 75% nami premeriavaných podlahových poterov nespĺňa normu. Odchýlky dosahujú hodnoty do 8 mm / 2m (norma max. 2 mm / 2 m). Ak takéto odchýlky nameriame už na hotovej podlahe (drevo, korok, laminát a pod.), možno predpokladať, že betónový či anhydridový podklad na tom bude ešte horšie. Zaručené sľuby zhotoviteľov o tom, že pri anhydride sa to stať nemôže, alebo že dilatačné úseky nie sú potrebné, sú iba obľúbenou výhovorkou a klamaním spotrebiteľa. Ak si kupujete drevenú podlahu s 20 ročnou zárukou, potom si kupujete ilúziu. Záruky sú totiž podmienené vhodnou stavebnou pripravenosťou, teda rovným podkladom. Pri preberaní bytu v nemenovanej dúbravskej novostavbe sme namerali pri podlahovom konvektore zreteľné priehyby drevenej podlahy. Predajca našu námietku uznal a prisľúbil nápravu. Na prvý krát poslal na opravu partiu „remeselníkov“, ktorí drevenú podlahu rozobrali, ale ich pokus o nivelizáciu betónovej mazaniny dopadol úboho. Až opakovaná žiadosť o nápravu bola vypočutá. Zhotovitelia aj v čase takzvanej krízy stále testujú toleranciu kupujúceho a platí to ako pre špecializované firmy, tak aj pre drahšie projekty. Žiaľ.



Rodinné domy
Nie vždy sa kupujú novostavby. Uvádzame príklad dobre zvládnutej obnovy exteriéru rodinného domu. Všimnite si aj taký detail ako je zmena sklonu strechy - spodné 2-3 rady škridiel sú položené pod menším sklonovým uhlom, čiže presne tak ako to má byť.



Na ďalšej fotke je ukážka nesprávneho zatepľovania. Pokiaľ vidíte, že sa takýto RD zatepľuje 5-6 cm hrubou izoláciou, je to postup nesprávny. Takéto zateplenie síce zvýši tepelný odpor konštrukcie (aj v desiatkach %), avšak posúva kondenzačné pásmo a celkovú vlhkostnú bilanciu do kritických hodnôt. Každé zateplenie si vyžaduje seriózny teplotechnický výpočet a dimenzovanie. Inak plesne a ďalšie poruchy nedajú na seba dlho čakať.



Pri kontrolách RD natrafíme na kadečo, a vzťahuje sa to aj na novostavby. V tomto prípade vyústenie kanalizačnej rúry do revíznej šachty dávalo tušiť, že potrubie je zmontované opačným smerom (širšie hrdlá spádované do užších ústí) a toto sa po odkopaní aj potvrdilo. Vzniká riziko zanesenia splaškami a postupného zužovania DN.



Tu už je opravená orientácia potrubných rúr (pieskové lôžko ex post).



Staršie byty
Bývanie v centrách miest má svoje nesporné plusy, niektoré budovy sú však do istej miery chránené alebo ich pôvodný stav si vyžaduje naozaj skúsený tím profesionálov, ktorí dokážu pretvoriť interiér na akceptovateľnú úroveň dnešnej doby. Na druhej strane sa takýto byt odmení štýlovosťou, invenčnosťou, čomu žiaden byt v paneláku nedokáže konkurovať. Napríklad kúpa bytu v tejto budove bratislavského Starého Mesta



znamenala relatívne náročné vysporiadanie sa s pôvodným stavom. Drevené parketové vlysy zvyčajne z materiálovej stránky vyhovujú, avšak podlahy bývajú krivé, plné škár a prebrusovanie iba sporadicky prinesie akceptovateľný výsledok. Analógia platí pre stupačky, akustické parametre, (ne)kolmosť stien, hydroizolácie balkónov a pod.



Ak v inzerátoch vidíte „čiastočne prerobený“, môže to znamenať hocičo, pričom nad úrovňou prerábky sa nám často dvíha obočie. Obľúbená býva výmena okien, ktorá na laika zvykne zapôsobiť. Pôvodné rozpadajúce sa okná sú preč a maklér s majiteľom to často vidia tak, že už stačí „iba vymaľovať“. Máloktorý predávajúci však investuje do kvalitných okien a kvalitnej montáže (čo je zo strany predávajúceho prirodzené). Obvykle sa nemyslí na správnu úpravu parapetov a zvolí sa najlacnejšia opcia. Použitie obvodových montážnych pások v zmysle STN je skôr rarita. V tomto prípade je vidieť ako veľký liatinový radiátor bude „trpieť“ pod masívnym železobetónovým parapetom. Takéto riešenie je z pohľadu konvekcie tepla nevhodné.



O spoločné priestory sa pri kúpe bytov málokto podrobne zaujíma. V tomto kontexte upozorňujeme na známy pohľad na panelákové schodiská. Floristi (najmä starší spoluobčania) majú tendenciu si spoločné priestory skrášľovať, avšak treba si uvedomiť, že schodisko je často jediná úniková cesta pred požiarom. Každé obmedzenie jej priechodnej šírky môže mať fatálne dôsledky. Kto nezažil, nikdy nepochopí. Je chybou správcovských spoločností, že takéto ozdoby tolerujú.





Viacerí kupujúci majú pocit, že nič z realitnej ponuky im nevyhovuje. Absolvovali desiatky obhliadok, zažili rôznych maklérov i predávajúcich. My sa na kúpu bytu či domu odporúčame pozerať holisticky vo svetle nielen predajnej ceny a lokality, ale aj fyzikálnych argumentov a stavebných detailov. Stáva sa, že názor nezainteresovanej osoby nasmeruje vaše kroky na nehnuteľnosti, ktoré možno nie sú láskou na prvý pohľad, ale po dôkladnom uvážení sa ukážu ako výborná životná investícia. A nehnuteľností s dobrým potenciálom je na trhu stále dostatok.

Namiesto záveru ponúkame hydroizolačnú lahôdku z bratislavskej Rače. Príjemné leto!


Fotogaléria